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AUDITORÍAS NORMATIVAS DE NAVES INDUSTRIALES. ¿ES MOMENTO DE EMPEZAR DE CERO?

03-06-2019

Los cambios producidos a lo largo de los últimos años en el tejido empresarial (cambios que han potenciado de manera exponencial el sector logístico en detrimento del sector secundario), sumados a la situación en la que se encuentra una parte importante del mercado de naves industriales de nuestro país, hacen que el alquiler o venta de una nave industrial sea bastante más complicado que años atrás. Este hecho, comporta que los propietarios de este tipo de activos vean como las oportunidades para ocupar sus propiedades sean cada vez más complicadas de concretar.

 

Cómo decíamos, este hecho no se debe únicamente al ciclo económico que estamos viviendo, sino también al propio estado de la nave industrial en cuestión. Y es que, si este hecho era antes prácticamente intrascendente (el inquilino o comprador asumía sin demasiados problemas las mejoras que la nave requiriese), es en la actualidad un factor determinante.

                                                            

Llegados a este punto, es fundamental que el propietario sea conocedor de las carencias o bondades que, desde un punto de vista normativo, posee su inmueble. Para ocupar la nave, ésta deberá cumplir una serie de requisitos estipulados por la normativa vigente, ya que la actividad que la ocupe, y sus instalaciones, deberán ser legalizadas antes del inicio de la misma. Esto, en términos de mercado, significa que la nave industrial es más o menos competitiva en función de su grado de adaptación a la normativa que le afecte.

 

Ante esta situación, cada vez más propietarios contratan servicios destinados a Auditar Normativamente sus naves industriales. Este servicio de auditoría debe ayudar a resolver la situación que definíamos antes y a anticipar algunas de sus consecuencias, que entre otras se pueden agrupar en:

 

1. Situaciones de incompatibilidad normativa En las que se pone de manifiesto que el desarrollo de la actividad a la nave industrial en cuestión es directamente incompatible con la normativa vigente. 

Algunos ejemplos:

 • Incompatibilidad urbanística
 • Incompatibilidades de carácter normativo. Por ejemplo, El Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales  prohíbe la instalación de una actividad con riesgo de incendio alto en una nave "Tipo A".


2. Situaciones que exigen una elevada inversión en implantación de medidas correctoras.

Son aquellas situaciones en las que, aunque no exista una incompatibilidad de carácter normativo, se requiere una elevada inversión económica derivada de estos mismos requerimientos normativos.

 
3. Situaciones que imponen condicionantes físicos que imposibilitan el desarrollo de la actividad que se pretende implantar

Esta es en realidad una variante del caso expuesto en el punto anterior. En estas situaciones, la aplicación de la normativa exige la implantación de una serie de medidas correctoras que pueden comprometer la distribución y / o la configuración de los espacios y el desarrollo de la actividad.

Ilustra a la perfección este capítulo, la necesidad que surge, en algunos casos, de generar sectores de incendio internos de superficie reducida. La normativa limita la superficie máxima de cada sector de incendio, imponiendo la ejecución de elementos divisorios que "parten" la nave en tantas unidades independientes (con respecto a la evolución del fuego y del humo) como sean necesarias.

La Auditoría normativa, por lo tanto, pretende ayudar al propietario de una nave industrial a descartar escenarios de incompatibilidad normativa y a analizar los factores legales que concurren en su caso. El objetivo final debe ser el de cuantificar, minimizar y optimizar la inversión necesaria para implantar las medidas correctoras que hagan más competitivo y atractivo el inmueble que gestionan, y conseguir una ocupación lo más prolongada en el tiempo posible. Desgraciadamente, sin embargo, en muchas ocasiones el coste económico que se debe afrontar es excesivo, y sumado a la tipología de nave (altura, anchura, etc), hacen que éste no tenga retorno. Es el momento de valorar firmemente la opción de empezar de cero. Este, dada la escasez de producto industrial adaptado a las actuales exigencias de mercado, se nos antoja como la única alternativa a la falta de terreno industrial en determinadas zonas de nuestro territorio.

 
TECTRAM Enginyers

Ingeniería de Proyectos y Project Management de Naves Industriales